경매물건분석하기-권리분석

경매물건분석하기-권리분석

권리분석하기

(권리분석에 대한 기본원리 이해하고 현장조사 가기)

해당물건의 근저당권, 저당권, 가압류, 압류, 담보가등기, 강제경매개시등기등은 말소됩니다.

-근저당권: 저당권의 일종으로서 채무자와의 계속적 거래계약 등에 의해 발생하는 불특정 채권을 일정액의 한도에서 담보하는 저당권을 말한다.

-저당권: 저당권채권자가 채무자 또는 제3자로부터 점유를 옮기지 않고 그 채권의 담보로 제공된 목적물에 대하여 일반 채권자에 우선하여 변제를 받을 수 있는 약정담보물권

-가압류: 가압류채무자의 재산을 압류하여 현상을 보전하고, 그 변경을 금지하여 장래의 강제집행을 보전하는 절차

-압류: 압류채권자 등의 신청을 받은 국가기관이 강제로 다른 사람의 재산처분이나 권리행사 등을 못하게 하는 것

-담보가등기: 가등기의 형식을 갖춘 담보형태를 말한다. 채권담보를 목적으로 하며 채무자 또는 제3자 소유 부동산이 목적물이다. 채권자와 채무자 또는 제3자 사이에서 대물변제 예약 또는 매매예약 등을 하고 동시에 채무자가 채무를 이행하지 않을 때 발생하게 될 장래의 소유권 이전청구권을 보전하기 위해 미리 가등기를 하는 변칙담보다. 즉 채무자가 채권자에게 변제를 하기 전에 제3자에게 먼저 담보부동산을 매각 한다던가 갑작스럽게 경매로 넘어간다 할지라도 채권자가 미리 가등기를 해둠으로써 담보부동산에 대한 우선순위를 보전하고자 하는 것이 목적이다.

(가등기: 본소유권, 전세권, 임차권 등 등기할 수 있는 권리의 설정, 이전 변경 또는 소멸의 청구권을 보전하고자 할 때 하는 등기이다.)

-강제경매개시: 민사집행법상의 부동산에 대한 강제집행절차

하지만 낙찰을 받더라도 말소되지 않고 낙찰자가 그대로 떠안아야하는 권리가 있습니다.

그러한 권리를 찾기위해서 권리분석을 해야합니다.

말소기준권리란?

등기부등본에 기입된 다음의 권리중 가장빠른날짜의권리가 말소기준권리가 됩니다.

말소기준권리를 기준으로 이보다 빠른날짜에 등기부등본상에 기입된 권리는 낙찰자가 인수해야하고 말소기준권리보다 나중에 기입된 등기부상에 기입된 권리는 소멸되기 때문에

말소기준권리를 찾는것이 가장중요합니다.

선순위 임차인이란?

임차인의 경우에는 임차인의 전입일자가 말소기준권리보다 앞이냐 뒤냐에 따라달라집니다.

흔히 경매에서 주의하라고 말하는 대항력있는 선순위 임차인은 말소기준권리보다 먼저 전입신고와 점유을 하고 있는 임차인을 말합니다.

임차인A가 대항력이 있는 선순위 임차인을 말합니다.

임차인B는 후순위 임차인이기 때문에 대항력이 없습니다.

임차인 관련사항은 매각물건 명세서와 현황조사서에 나타나있기 때문에 반드시 확인해야합니다.

경매에서는 특수물건이라고 하여 권리분석이 복잡한곳이있는데 전문가상담이 필요합니다.

현장조사하기

접근성, 건물상태, 주변환경 확인

사실관계 확인(점유자등)

시세 및 지역개발계획 확인

m.taein.co.kr참고

해당물건에 직접방문하여 점유자를 만나야합니다.

점유자를 만나기 힘들때는 우편함, 계량기, 베란다의 빨래, 경비실을 통해 

점유여부를 간접적으로 확인할 수 있습니다.

주택의 경우 동사무소에 가서 전입세대열람을 하여 임차인의 대항력 유무등를 다시 확인하셔야합니다.

아파트의 경우 관리사무소에 가서 관리비 연체금액도 정확히 확인해야합니다.

인근 부동산 중개사무소 또는 인터넷을 통해 부동산의 시세를 확인해야하며 인근지역 개발계획을 확인해야합니다.